miércoles, 6 de febrero de 2008

Subrogación de una hipoteca

Para cualquier persona que tenga una hipoteca, la cuota mensual supone un desembolso bastante importante por lo que nunca está de más estar informado de las posibilidades que tenemos a nuestro alcance para poder renegociar las condiciones de nuestro crédito hipotecario.

Una de las opciones existentes es la subrogación. Se pueden distinguie dos tipos de subrogación: la de acreedor, y la de deudor.

La subrogación de acreedor es un trámite que permite cambiar la hipoteca de una entidad a otra. Se mantiene la parte deudora (cliente) y cambia la parte acreedora (banco o caja). El objetivo principal por el que se realiza esta operación es conseguir una mejora en las condiciones económicas de nuestro préstamo, sin necesidad de tener que cancelarlo y formalizar uno nuevo.

Hay que tener en cuenta que solamente es posible modificar el plazo y el tipo de interés de la hipoteca de origen, mientras que las restantes condiciones del préstamo deben mantenerse, como por ejemplo el importe, por lo que el capital pendiente de amortización se mantendrá invariable.

Al realizar una subrogación hay que hacer frente a una serie de gastos (aunque muy inferiores a los asociados a la formalización de una hipoteca nueva), por lo que para determinar si realmente nos interesa realizarla, hay que calcular la diferencia entre el ahorro que podemos lograr y los gastos provocados por este proceso. Los gastos para la subrogación de una hipoteca son los de notaría, registro y gestoría, y a esto hay que añadirle la posible comisión de subrogación que tengamos firmada con nuestra entidad actual.


Subrogarse a la hipoteca del promotor

Esta es la llamada subrogación de deudor. Cambia la parte deudora (antes el promotor, ahora nosotros) y se mantiene la parte acreedora (banco o caja con quién está firmada la hipoteca).

Esta situación se puede dar cuando vayamos a comprar una vivienda nueva. En estos casos, la vivienda está hipotecada por el promotor de la misma, y se nos ofrece la posibilidad de subrogarnos a esta hipoteca, la cual tienes unas condiciones ya establecidas.

Si nos decidimos por esta opción, tenemos la ventaja de que no tendremos que asumir los gastos de constitución de una nueva hipoteca, sino los de subrogación a ella. Estos gastos de subrogación son menores que los de constitución de una hipoteca nueva, de ahí el beneficio que supone para nosotros elegir esta opción. Si por el contrario, decidimos negociar por nuestra cuenta y solicitar nuestra propia hipoteca, el promotor está obligado a asumir los costes de cancelación de su préstamo hipotecario.

25 comentarios:

Anónimo dijo...

Yo me subrrogué a la hipoteca del promotor, y pagué medio millón de gastos

HipotecaCreditos dijo...

Quizá no lo expresé correctamente, me refiero a que como en ese caso la hipoteca ya está concedida al promotor, no hay que hacerse cargo de los gastos de constitución, sino de los de subrogación (que son menores)

Corrijo el post para dejarlo más claro.

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9 de enero de 2009, 9:02
lidia dijo...

te tienen que conbrar si te subrogas, la comision de apertura?
gracias

HipotecaCreditos dijo...

En el caso de una subrogación, la hipoteca ya existe, por lo que no hay que formalizarla de nuevo. Esto significa que en una subrogación no hay que pagar comisión de apertura.

Lo que si que hay que pagar son los gastos de notaría, registro, gestoría (que son menores que en el caso de la constitución de una nueva hipoteca) y la comisión de subrogación si esta existiera (no puede ser más del 0,5% , aunque depende de las condiciones negociadas).

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31 de enero de 2009, 21:17
Anónimo dijo...

El banco puede negarse a una subrogación de deudor?

HipotecaCreditos dijo...

Si que pueden hacerlo si asi lo consideran oportuno. Antes de aceptarte la subrogación, tu solicitud debe ser "aprobada" por su comité de riesgo, que es quien, por así decirlo, determina si serías un cliente fiable o no.

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5 de febrero de 2009, 9:23
Anónimo dijo...

Estamos dudando entre subrogarnos a la hipoteca del promotor (425.000€) con un interés EURIBOR+0,5% o constituir una nueva a EURIBOR+0,35%. La diferencia anualmente no es muy importante en intereses (12.000€ tras 30 años de hipoteca), pero no sabemos la diferencia de costes de notaría que puede suponer subrogarse frente a una nueva hipoteca. ¿Nos podéis orientar? ¿Qué merece más la pena?

HipotecaCreditos dijo...

Los costes de notaría son ligeramente inferiores al realizar una subrogación.

Como ejemplo, en esta web que te pongo a continuación puedes ver una comparación entre los gastos de notaría en una subrogación y en una nueva hipoteca:

http://www.i-hipotecas.es/subrogacion-hipotecas/notario.html

En cuanto a lo de que merece más la pena, os recomiendo este foro:

http://foros.lainmobiliaria.org/viewforum.php?f=2

Tiene muchísima participación, los moderadores son expertos en temas inmobiliarios, hipotecarios, bancarios, etc.. y dan una opinión profesional a todos los casos concretos que se les plantea, muchos de ellos muy parecidos al vuestro.

Saludos

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9 de febrero de 2009, 22:56
Anónimo dijo...

Hola buenas tardes, mi pregunta es:

Mi novia es propietaria de un piso, las escrituras están unicamente a su nombre. No es este el caso de la hipoteca, que actualmente se encuentra a su nombre y el de su ex-pareja.
Nuestra intención es realizar una surrogación del credito hipotecario para hacer así frente los dos al mismo. Esto es, retirar el nombre del ex de mi pareja y poner el mio en la hipoteca. El problema es que de momento no disponemos de dinero para hacer frente a los pagos que hay que hacer para incluirme en las escrituras. Mi pregunta es:
Es este tramite ( incluirme en las escrituras ) absolutamente necesario para poder incluirme en la hipoteca, con los beneficios fiscales que ello conlleva?

Un saludo

HipotecaCreditos dijo...

Hola,

lamento no poder ayudarte ya que la duda que planteas supera mis conocimiento sobre el tema.

No soy experto en esta materia, sólo soy un futuro hipotecado que con este blog intenta intercambiar información, en la medida de lo posible, con otros en mi misma situación.

De todos modos, te remito a mi anterior comentario y te animo a que visites el foro al que hago referencia en él.

Un saludo.

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10 de febrero de 2009, 23:56
Anónimo dijo...

compre unos terrenos con una hipoteca y no conte con la entidad, mi pregunta es:
una vez notificado a la entidad la compra en el notario y esta haceptar las cuootas a mi nombre, puedo decir que la entidad no puede decir que no a la subrogacion?.

Anónimo dijo...

He comprado una vivienda de VPO, el importe de la misma es de 93000€, el importe de la hipoteca que me dan es de 70000€, y los gastos de escritura e hipoteca son 2500€, que me parece mucho.
Entiendo que lo que hago es una subrrogación a la hipoteca del promotor, por lo que creo que sólo hay que pagar Registro, Notaría (ambas bonificadas por el gobierno con precios de 150€ ambas cosas), y ¿que más?, ¿Impuesto de actos jurídicos?. Me parecen unos gastos muy altos. Por cierto, es en Murcia.
Muchas gracias

HipotecaCreditos dijo...

Es posible que exista una comisión de subrogación, ¿lo has tenido en cuenta?

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21 de febrero de 2009, 22:48
Anónimo dijo...

Hola, una duda q tengo.Segun tengo entendido los gastos de cancelacion si no te subrogas en en prestamo promotor es una clausula abusiva y la tendria q pagar el constructor.Normalmente todos el mundo lo paga , el 0,5 %.Te puedes negar a pagarlo?
no te concederian el piso?
GRacias

Anónimo dijo...

Hola, tengo revisión semestral a principios de abril y pendientes 172402,84€ y 29 años+6meses.
Según el banco tomarán como referencia el euribor de febrero + 0,70. Si ahora pago una cuota de 993,29 en cuánto me quedará la cuota después de la revisión? Gracias.

HipotecaCreditos dijo...

@Anónimo (Gastos cancelación):
Como bien dices, esa claúsula es abusiva y el promotor es quien debería hacerse cargo de los gastos.

Mira este página que te dejo a continuación, en la que un abogado responde a una pregunta como la que tu haces, con base jurídica:

http://www.euroresidentes.com/vivienda/consultas-juridicas/gastos-cancelar-prestamo-hiptecario.htm


@Anónimo (Revisión hipoteca en abril):
Por lo que dices, supongo que tu revisión es de caracter semestral. La cuota te bajaría y se te quedaría un poco por encima de los 700€.

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11 de marzo de 2009, 9:15
Anónimo dijo...

Me llamo Jose Antonio Neto y trabajo como asesor financiero. Si alguien tiene alguna consulta puede escribirme a joseneto@kurmafs.es
Un saludo.

F.M. GALINDO dijo...

ESTOS SON LOS DATOS DE MI HIPOTECA ACTUAL
Créditos - Datos del contrato

Tipo de contrato: Hipoteca abierta
Número de contrato: 9320.01-09018.....
Cuenta relacionada: 1629 01001.....
Fecha de constitución: 12/11/2004
Fecha de vencimiento: 01/12/2034
Importes expresados en euros
Datos del crédito
Capital concedido: 80.000,00
Saldo dispuesto: 44.375,51
Dirección de la garantia hipotecaria: CALLE LINARES 72 CASA UNA PLANTA, 23200 LA CAROLINA
Situación: VIGENTE CON DISPONIBLE
Interés primera disposición: 6,384%
Interés nuevas disposiciones: 7,884%
Fecha próximo cambio de interés 1ª disposición: 01/12/2009
Fecha próximo cambio de interés otras disposiciones: 01/12/2009
Fecha próximo recibo: 01/04/2009
Importe del próximo recibo: 292,93
Periodicidad de los recibos: Mensual
¿A QUE ENTIDAD BANCARIA PUEDO ACUDIR Y SERÍA RENTABLE HACER UNA SUBROGACION?

Anónimo dijo...

Hola,
tengo 1 hipoteca con saldo pendiente de 43.000 euros de un piso a la venta.
La última tasación de marzo 08 era de 78.000 euros.
La compra fue en oct. 2004.

Luego una segunda hipoteca de 89.000 euros
Año de compra 2007.(lo cual capital pendiente; el mismo)
La tasación ahora mismo no creo que dé más de eso o quizás 80.000 euros.

Total deuda pués; 132.000 euros. Como de momento el primer piso no se vende, he pensado en juntar ambas hipotecas, pero siempre pienso que los gastos sería muy altos.

¿SE PODRÍA HACER SUBROGACIÓN DE LOS DOS EN UNA MISMA HIPOTECA CON OTRO BANCO?
¿QUÉ BANCOS ESTÁN DANDO MÁS FACILIDADES?
¿ALGUNA IDEA DE LO QUE SEA?
GRACIAS

Anónimo dijo...

Hola, en una subrogación al préstamo del promotor el banco te puede cambiar las condiciones, ya que, me quieren cobrar de comisión de subrogación del 0,25% que tenia el promotor, al 0,75%, y el diferencial me lo han subido del +0,75 al +1, y me quieren poner suelo y techo al tipo de interés, si alguien me pudiera informar, ya que he mirado en otros bancos y con la situación que hay no quieren conceder hipotecas,y las que conceden se aprovechan todo lo que pueden. Gracias

HipotecaCreditos dijo...

#20

Efectivamente, tal y como dices el banco puede cambiarte las condiciones del préstamo del promotor.

Tal y como está la situación en estos momentos, muchos bancos ven que las condiciones que pusieron a la hipoteca del promotor ahora ya no son "buenas" para sus propios intereses, con lo que se aprovechan y las modifican.

Está claro que los perjudicados al final siempre somos los mismos: nosotros.

Mírate las hipotecas que ofrecen los bancos online, que normalmente suelen ofrecer unas condiciones mejores; por ejemplo iBanesto y OficinaDirecta tienen en estos momentos hipotecas bastante aceptables.

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15 de mayo de 2009, 21:19
Anónimo dijo...

En ibanesto subrogan ya los créditos abiertos. Antigüedad mínima 4 años. Importe máximo del capital pendiente sobre la tasación actual 70%. En caso de los créditos abiertos, la Administración autonómica puede cobrar AJD por el cambio de crédito a préstamo hipotecario. En ese caso ibanesto asume los gastos de la subrogación pero no el impuesto de AJD que ha de pagarlo el cliente.

Anónimo dijo...

Si un particular tiene la hipoteca de la vivienda en una entidad financiera y otro particular le compra la vivienda podria hacer subrogacion en otra entidad.
Si un promotor tiene la hipoteca en una entidad financiera y un particular compra la vivienda se podría subrogar en otra entidad.

Anónimo dijo...

hola,estoy interesada en comprarme un piso y el propietario que es conocido,me ofrece que me haga yo cargo de la hipoteca,como podria hacer eso,habria posibilidad de cambiar la hipoteca a mi nombre,si es asi,que me pedirian?porque si sigue a su nombre pagandola yo,tendria algun valor legal acudiendo a un notario?

FS dijo...

Yo intente eso y fue toda una pesadilla, mejor es optar comprar un piso en un nuevo conjunto residencial, un poco mas caro pero a la larga mucho menos dolores de cabeza, si estas corta de dinero siempre puedes solicitar un préstamo sin aval y completas

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