sábado, 21 de marzo de 2009

Cuidado con las claúsulas de "suelo" y "techo" en las hipotecas

ContratoEn estos días en los que el euribor está en mínimos, es normal que los hipotecados a los que les toque próximamente la revisión de sus hipotecas se estén frotando las manos. Quién mas y quien menos, seguro que ya ha hecho sus propios cálculos y ya se ha hecho una idea aproximada de lo que le va a bajar la cuota; y esa bajada en algunos casos es bastante considerable. La verdad es que una rebaja, por pequeña que sea, será recibida como un regalo caido del cielo.

¡¡Ya era hora de que nos llegaran buenas noticias!! pensarán algunos. Según avanzan los días hasta la revisión, la idea del ahorro que vamos a tener durante los próximos 6 o 12 meses (dependiendo del caracter semestral o anual de nuestra revisión) no se nos va de la cabeza, nos levantamos más alegres, pensamos en que vamos a poder utilizar esos eurillos de más que vamos a tener todos los meses... ¡¡la vida es maravillosa!!

Pero toda esta felicidad puede esfumarse en un momento, justo en el instante en el que recibamos del banco el resultado de la revisión y veamos como nos van a quedar las cuotas después de realizarse la misma. Nuestras felices previsiones de ahorrarnos unos cuantos cientos de euros al mes, resulta que se han convertido en una mísera rebaja de unos pocos euros.. ¿cómo puede ser posible?¿se habrá equivocado el banco y me ha aplicado un euribor incorrecto?¿me habré equivocado yo al hacer los cálculos?

Después del shock inicial, llega el cabreo... asi que vamos a comprobarlo de nuevo en cualquiera de los simuladores que existen por internet. Hacemos los cálculos y vemos que no nos cuadran con lo que nos ha mandado el banco, a nosotros nos sale una rebaja mucho mayor... el cabreo crece. No queda otra explicación que el que el banco se haya equivocado, asi que vamos a preguntarles convencidos de tener la razón.

Una vez en el banco tenemos que asumir la triste realidad: los cálculos están correctos y la forma de realizar la revisión que se ha hecho no tiene ningún error. Lo pone bien "claro" en una de las claúsulas del contrato: nuestra hipoteca tiene "suelo", y ese suelo es el valor que se ha aplicado en la revisión... y nosotros nos acabamos de enterar de que existe esa claúsula.

Esto que puede parecer exagerado, es lo que le ha pasado a muchos hipotecados a los que la revisión de sus cuotas en los últimos meses no les ha dado el resultado que ellos esperaban. Sus hipotecas tenían "suelo", "techo".. o ambas, y ellos no lo sabían.

El suelo y el techo de las hipotecas, son los porcentajes mínimo y máximo respectivamente que se podrán tener en cuenta a la hora de realizar la revisión de una hipoteca, independientemente del diferencial que se tenga firmado y del valor del euribor en el momento de a revisión. Vamos a ver un ejemplo:

- Nos toca revisar en marzo de 2009 tomando el euribor de febrero como referencia (2,135%).
- El tipo de interés de nuestra hipoteca es del euribor + 0,5, por lo que la revisión debería hacerse al 2,635%.
- Por otro lado, en nuestro contrato figura una claúsula que especifica que el tipo de interés nunca podrá ser inferior al 4% (este es el "suelo") ni superior al 15% (el "techo").

Por lo tanto, en este caso la revisión se realizará tomando un tipo de interés del 4% y NO del 2,635% como nosotros creíamos.

Estos valores del suelo y techo existen en muchas hipotecas, el problema es la desinformación que existe al respecto ya que es bastante habitual que los bancos no lo mencionen y el hipotecado no pregunte por ellos por la simple razón de que no se conoce su existencia. Hay que dejar claro que no siempre existen y que no todas las hipotecas tienen estas claúsulas, ya que al igual que hay bancos y cajas que los incluyen, los hay que nunca lo hacen.

Como está claro que el valor del "suelo" nos perjudica a nosotros y beneficia al banco, las entidades bancarias también incluyen el "techo", que es el que en teoría nos beneficiaría a nosotros y perjudicaría al banco, ya que con él se pondría un límite al tipo de interés que nos pueden aplicar por mucho que suba el euribor. El problema es cuando este "techo" tiene un valor del 10%, 12%, 15%.... ya que a estos valores nunca se llega y por lo tanto, no tienen efecto beneficiosos para nosotros.

Al igual que otros aspectos de la hipoteca, esto también se puede intentar negociar para que tengan unos valores aceptables para nosotros, o para eliminarlos y que no se incluyan en el contrato.

Tanto desde la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc), como desde la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) no dudan en calificar estas claúsulas como abusivas. Según palabras de Luis Pineda, presidente de Ausbanc, esta claúsula "debería ser nula por abusiva, desequilibrada y dañina para el interés del prestatario. Si no se reclama, puede pasar desapercibida porque normalmente los bancos no informan de ella. Esto es denunciable".

Para finalizar, esto demuestra la importancia que tiene leerse bien lo que se firma y preguntar al banco la más mínima duda que se tenga antes de decidirse por contratar cualquier producto. Si dentro de poco te toca revisar tu hipoteca, no estaría de más que te leyeras las condiciones que firmaste en su momento para ver si tienes alguna claúsula de este tipo y así no llevarte una sorpresa desagradable en el futuro.


Más información:
• elmundo.es | La desconocida claúsula del suelo frustará las ilusiones de muchos hipotecados

4 comentarios:

Anónimo dijo...

Muy interesante la información de este blog, muy bien estructurada y explicada para comprensión de todo público. En mi hipoteca no tengo "tunel", ni suelo ni techo, es la remunerada de barclays al 0,45%. Lo cierto es que espero una rebaja considerable. A ver si no hay sorpresas. Tengo una duda respecto al techo, hay regulado por ley por el Banco de España o como sea un techo máximo legal establecido? Si alguien me puede contestar aprovecho para agradecerle de antemano. Saludos a pasar buen día. María

HipotecaCreditos dijo...

Gracias por el comentario, María.

La verdad es que desconozco si hay algún tipo de regulación que establezca un máximo legal para el techo,.. pero yo creo que no existe.

Piensa en esto: sabemos que el "techo" no aparece en todas las hipotecas ya que depende del banco y de lo que negociemos con él. Por lo tanto, en los casos que no exista podría decirse que en la práctica, el techo es infinito (que es lo mismo que decir que no hay máximo)

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2 de abril de 2009, 12:16
Anónimo dijo...

¿Se podría modificar ese suelo y techo al subrogarte a otra entidad o deberia de permanecer el mismo?

HipotecaCreditos dijo...

En realidad eso dependería de las características de la hipoteca a la que te subrogues, y si esta tiene esas claúsulas o no.

Si te subrogas a una hipoteca de otra entidad que no incluye la claúsula de suelo, pues tu hipoteca dejaría de tenerla. De la misma manera que si el diferencial es distinto, pues tu hipoteca pasaría a tener un diferencial diferente.

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10 de abril de 2009, 16:15

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